Il metodo
Come calcoliamo la stima
Valmiro non inventa un prezzo: parte dalle quotazioni ufficiali della zona e applica coefficienti dichiarati, che la pagina del risultato mostra uno per uno. Qui c'è tutto il resto: da dove vengono i numeri, come sono stati tarati, che cosa misurano e che cosa no.
I dati
Le quotazioni sono quelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, semestre 2025 · 2° semestre, ricevute con la fornitura ufficiale: per ognuna delle 42 zone omogenee di Milano, e per ogni tipologia (civile, signorile, economica, ville), una forbice di euro al metro quadro per lo stato «normale» e per lo stato «ottimo», più i canoni di locazione. I perimetri delle zone e l'anagrafe dei numeri civici vengono dal Comune di Milano (licenza CC BY 4.0): è così che un indirizzo diventa una zona senza passare da servizi esterni.
Le quotazioni escono con mesi di ritardo: le portiamo a oggi con l'indice Istat dei prezzi delle abitazioni (oggi ×1.015). Per gli affitti non usiamo nessun indice.
Il valore
La base è il punto medio della forbice OMI della zona per lo stato normale, moltiplicata per un livello di fascia tarato sugli annunci (centro 1.02, semicentro 1.05, periferia 1). Lo stato conservativo sposta la base: «da ristrutturare» vale il 95% della base; «ottimo» e «nuova» salgono verso la forbice «ottimo» con un premio compresso (esponente 0.45 in centro e semicentro, 0.7 in periferia), perché dentro ogni forbice c'è anche la posizione nella zona, che non cambia ristrutturando.
La superficie commerciale segue il DPR 138/1998, allegato C: balconi e terrazzi contano al 30% fino a25 m² e al 10% oltre; la cantina vale 2.5 m²; da una superficie calpestabile alla commerciale si aggiunge il 12% di muri, che è una media dichiarata.
Poi i coefficienti, tutti moltiplicativi e tutti in vista nel dettaglio: piano (da 0.92 per il piano terra a1.08 per l'ultimo), ascensore (senza, 0.88 dal terzo piano in su), classe energetica (da 0.91 per la G a 1.1 per la A; «non la conosco» non applica nulla), luminosità. Il box vale la quotazione OMI dei box della zona per 15 m², tenuta separata dal valore dell'abitazione.
L'incertezza non è una costante: nasce dalla larghezza della forbice OMI della zona, cresce se lo stato dichiarato è incerto e per le case grandi, si allarga nel segmento di pregio, dove le quotazioni «signorile» hanno un tetto che il mercato supera. L'intervallo che vedi è il valore centrale più e meno questa incertezza.
I prezzi, che non sono il valore
Il prezzo richiesto in un annuncio è un'intenzione, non un valore. Il prezzo di pubblicazione possibile che mostriamo a chi vende è il valore centrale più il 6%: una convenzione del motore che la taratura ha allineato, in mediana, ai prezzi richiesti degli annunci; non è una percentuale di trattativa misurata su compravendite. L'intervallo per un'offerta che mostriamo a chi compra è la metà bassa dell'intervallo di stima: un criterio, non una previsione di quanto il venditore scenderà.
La taratura
Il motore è stato tarato il 5 settembre 2026 su 201 annunci di vendita a Milano, raccolti dai portali con una ricerca assistita e verificati a campione (12 riletti a mano: prezzi e metri confermati in tutti, due stati corretti). Per ogni annuncio il motore riceve gli stessi dati che riceverebbe da te e produce il prezzo di pubblicazione stimato; lo si confronta con il prezzo richiesto, in logaritmo. Rimisurato sul codice di oggi (7 settembre 2026): scarto mediano +1,9%, dispersione (MAD) 13,7%, 35% degli annunci entro ±10% e 63% entro ±20%; sulle sole tipologie civili, fuori dal segmento di pregio, MAD 11,6% e 44% entro ±10%. Sono pochi parametri (quattro), scelti a griglia con la mediana come bersaglio. I coefficienti sono rimasti quelli scelti il 5 settembre: da allora quotazioni e conversione dei dati sono cambiate, e la mediana non è più a zero. Non l'abbiamo riportata a zero: sarebbe inseguire il campione su cui il modello è già stato tarato.
Che cosa misurano questi numeri. Quanto le stime somigliano a ciò che i venditori chiedono, non a ciò che gli acquirenti pagano: nessuno degli annunci porta un prezzo di compravendita. E sono numeri calcolati sugli stessi annunci usati per tarare: sono ottimistici per costruzione.
La verifica indipendente
Protocollo predisposto; validazione indipendente non ancora eseguita. Il protocollo: lotti di verifica separati da quelli di taratura; duplicati e ripubblicazioni tolti anche fra portali (stesso identificativo, oppure stesso indirizzo con metri e prezzo vicini), con i casi dubbi elencati per una rilettura a mano; modello congelato con un'impronta prima di guardare i dati; nessun coefficiente scelto sul campione di verifica; rapporto con dimensione, copertura, date e metriche. Quando esisterà un rapporto, i suoi numeri sostituiranno qui quelli di taratura.
Che cosa la stima non sa
Non conosce la vista, il piano nobile, il palazzo, il condominio, i vincoli, le spese straordinarie in arrivo. Non ha un trattamento validato per i piani sotto il livello stradale: per il seminterrato non dà una valutazione, solo una simulazione esplicita che ipotizza un piano terra. I valori predefiniti sono ipotesi: li mostriamo accanto al risultato, senza chiedere conferme aggiuntive. Puoi modificarli nel modulo. È una stima automatica indicativa, non una perizia.